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谢逸枫:房价暴涨等于房贷加杠杆+货币超发

房价重回2009年最疯狂时刻,一线城市房价暴涨已经迅速蔓延至二线城市,形成一二线房价互相竞争上涨局面。去年12月老谢在北京的中国房地产高峰论坛上讲过,2015与2016年在房贷加杠杆与货币超发及楼市去库存组合拳的冲击波作用之下,一二线城市房价迎来新一轮暴涨高潮,楼市火爆程度超过2009年最旺时期,房价涨幅会让70城市指数“爆表”。国家统计局2月26日公布的2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房价上涨城市个数持续增加,同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。而房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%,成为历史上首个70大中城市指标超过50%涨幅城市。

1月环比上涨城市

谢逸枫:房价暴涨等于房贷加杠杆+货币超发
1月同比上涨城市

谢逸枫:房价暴涨等于房贷加杠杆+货币超发

最恐怖的是上海的房价开始凶猛上涨,北京接着大涨,广州补涨的火苗越来越旺。1月上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后,广州房价的同比增幅也超过10%。其一是1月70城市房价分化,一线城市房价单边普遍暴涨,二线城市房价加速上涨,大多数三线城市的房价未止跌或持平,四线城市房价仍下跌。其二是1月一线城市分化严重,深圳房价同比首次历史上指数超过50%涨幅,呈现另类繁荣,上海房价同比上涨20%以上,北京超过10%,广州则是10%,三个城市的房价涨幅加起来不如一个深圳。说明深圳房价已经失控,形成货币泡沫现象,非常的恐怖,政府干预箭在弦上。而上海的房价暴涨,已经带动周围的城市房价上涨,出现蝴蝶效应的现象。

谢逸枫:房价暴涨等于房贷加杠杆+货币超发

目前一线城市进入恐慌抢房现象,房价暴涨令人砸舌。上海卖房者一天涨价三次,“千万级”新盘“瞬间”被抢光,北京的二手房过户大厅“一号难求”……春节以后,上海、北京等一线城市房价出现迅速上涨,楼市火爆异常。第一是报道,上海内环附近一套住宅的业主在购房者看中其房子后,竟一天之内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万元贵了70万元。此外,上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。第二是在二手房方面,北京本地媒体更是爆出,北京的二手房过户大厅“一号难求”,朝阳区的预约号在网上叫价千元,如果加急价格则更高。在货币政策和财税政策的刺激下,目前出现的一线城市房价火速升温的现象令人担忧,亟需“因城施策”进行精准调控:对于库存压力较大的部分二线城市和三四线城市,应继续放宽政策刺激需求,而对于房价涨幅较高的一线城市来说,政策则必须收紧。

 

在楼市“去库存”压力下,全国和地方放松性政策频出,一线城市房价随之迅速上涨后,地方政策是否收紧成为大家关注的焦点。日前,上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》指出,将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。深圳市市长许勤此前在深圳市六届人大二次会议记者会上表示,深圳正在研究调控政策,确保房价在合理区间。目前在深圳房价上涨过快的背景下,将非深圳户籍人口的购房社保年限上调最具可行性,可在短期内有效抑制投机性需求。一线城市政府收紧政策的压力将越来越大。在房地产调控方面,不能再搞“一刀切”,应对市场进行分类指导,“因城施策”是未来房地产调控的主要方向。对于库存压力较大的部分二线城市和三四线城市,将继续放宽政策刺激需求,但对于房价涨幅较高的一线城市来说,政策则不能放宽。

 

一是2016年房价在开年延续整体上涨之势,分化加深。1月70城房价指数同比及环比军上升且涨幅扩大,其中一线城市涨势“异常汹涌”,深圳和上海房价同比涨幅令人“瞠目结舌”,分别高达五成和两成。就同比变动来看,1月同比上涨城市个数继续增加且涨幅继续扩大,新建商品住宅价格同比上涨的城市有25个,比上月增加4个,且上涨的25个城市涨幅均比上月有所扩大。数据显示,1月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大,平均涨幅分别比上月扩大0.5和1.2个百分点。年初涨势最猛的深圳和上海新建商品住宅价格指数同比分别大增52.7%和21.4%,在70个大中城市中绝对领先,环比也上涨4.1%和2.6%。数据表明,今年1月70个大中城市新建住宅(包括新建商品住宅和保障性住房)销售价格同比升2.5%,连续第四个月上升,且为一年半来最大涨幅,去年12月上涨1.6%;1月环比则上涨0.4%,连续第九个月上涨且涨幅扩大。

 

一方面是1月70城房价指数同比及环比皆上升且涨幅扩大,其中一线城市涨势汹涌,同比超20%。另一方面是1月70城市间房价分化现象依然延续,房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市。庆祝一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅,与此同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。受宽松政策继续支持及热点城市带动,2016年中国住宅市场均价会延续上年温和上涨势头,预计上升10%左右。同时随着去库存逐步推进,今年三季度房地产投资增速有望止跌企稳,现上行拐点。一方面是一二线城市房价好爆,刺激楼市上行,房企拿地热情高潮爆发。另一方面是三四线城市房价预计在去库存到一定的程度会止跌上涨,全国整体市场复苏回暖。

 

一线城市房地产市场之所以表现亢奋,与可售房源不足有密切关系。易居研究院数据显示,截至1月底,四大一线城市的住宅存销比均落至10个月以下:上海和深圳分别为7个月,北京和广州为10个月。在各种政策组合拳的作用下,二三四线城市的去库存效果也正逐渐显现。截至2016年1月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.9%,同比减少4.7%。其中有23个城市库存出现同比下跌,占比近七成。新年伊始,从中央到地方,楼市去库存政策继续频频发力:降低不限购城市房贷首付比例;将住房公积金存款利率统一上调;调降房产交易契税、营业税等。与中央政策相呼应,各地也密集推出地方性的“去库存”政策,包括降低税费;鼓励农民进城购房;回购商品房作为保障房;实施房地产供给侧改革等。毫无疑问,二线城市将率先突围,成为2016去库存的主战场。

 

二是2016年延续去年土地市场火爆趋势,一线城市地王不断爆发与房价暴涨。2月23日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10万/平米以上。五环外的房价上涨到5万以上的。上海内环的房价已经上涨到7万了,不仅一套住房一天可以上涨70万,而且千万元一套的几百套住房也出现日光盘。而深圳的房价在2015年快速飚升后并“不甘落后”。2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965元/平,突破9万大关。深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的数据显示,1月深圳新房成交均价达46515元/平米,同比涨幅为74%。据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。有人指出,如果在并不特别偏远的地段买房,300万已经是北京的“起步价”。

 

上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价。据媒体报道,购房者看中房子后,上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。深圳一些有实力的投资客会抱团,在看好某个新楼盘后,与开发商协商以某个价格承包下整栋楼,留着自己慢慢卖。一线城市房价为何如此疯狂?一线土地供应收紧推动地价上升。以深圳为例,深圳自2013年开始几乎不再批准住宅类用地,土地一经推出即遭疯抢,这是深圳2015年房价的疯狂上涨的一个因素。各方资料显示,北上广深楼市的坚挺确实让很多地产商纷纷回归一线城市,抢夺一线城市土地。以泰禾集团为例,董事长黄其森近日对媒体表示,坚定看好一线城市,坚决不去三四线城市。2月23日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10万/平米以上。

 

货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例将会上升。持续的货币宽松必然带来基本面超预期的复苏,地产行业也绝不像大多数人预期那样到达了顶点。系列刺激政策陆续发布,从春节前的降低非限购城市首付比例到契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了北京等一线城市。但从市场变化看,这些政策都不可避免会在心理层面影响一线城市楼市的供需结构。春节前后新房开盘量少,项目供应量严重不足。而且随着各地"地王"频出,新房高端化趋势明显,供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配,因而不少新房市场的需求转向了二手房市场,造成了京沪二手房市场的持续火热。监测数据显示一线城市的租金回报率无风险收益率差距正在大幅缩小,主要原因在于基准利率下调幅度快。

 

三是租金回报率无风险收益率差距缩小使得房产成为更加优质的投资方向。投资回报率在房价不涨的情况下也能跑赢无风险利率。资料显示,楼市的火爆已经让一些投资客重返楼市,紧盯商住房。在北京房山区、大兴区等多个地区,购买北京商住房的投资客增多了。一线城市房价的迅速上涨引发了很多人的担忧。结果显示,深圳的房价收入比最高,达到28.17年,香港次之,但也达到26.68 年,北京、上海较低但基本上亦超过20年。这意味着,对于四个城市的普通家庭而言,购买当地平均价位住房的压力相当大。消息显示,一线楼市的疯狂已经引起了监管层的注意。调控收紧信号频现,雷声最大的是深圳。

 

近几日,包括地产商、银行人士等在内的多方信源均指出,从3月1日起,深圳将很可能执行新政,非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年。上海官方亦表示“要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策”。从历史经验上来看,2009-2010年、2013年的两次火爆之后都是紧随的调整期,现在的市场特征和2013年后半段很像。节后的市场火热是去年行情的持续,市场已经被透支,调整期即将到来,要警惕运用高杠杆炒房的风险。继2014年11月以来连续六次降息后,中国又于今年2月2日宣布将“非限购”城市住宅抵押贷款最低首付比例降至历史最低,同时在本月调降了房地产交易环节的一些税赋。

 

今年新年伊始,中国房地产市场接连出台利好政策,春节后三部委联合发布调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策,进一步刺激热点城市楼市成交。而央行最新公布的1月新增贷款高达2.5万亿也大大出乎市场意料。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积较春节前一周上升19%,高于去年春节后同期66%。其中,一线、二线及三四线城市较春节前一周分别上升40%、13%、20%。四是2016年中国房贷首付与个人住房贷款及信贷未来还有调整空间,三四线城市楼市继续去库存。2月26日,在上海G20峰会上,中国央行行长周小川对中国房地产发表了相关言论。房贷首付比例还有降低空间,房地产市场也需要逆周期调节,降低首付比例审慎度是够的。如果实现,中国购房需求将得到进一步刺激,房地产市场也将迎来利好时期。

 

至于中国目前是否存在房地产加杠杆的问题,周小川回答称,中国作为改革转轨国家,过去是分房政策,房地产起步较晚,现在是大力发展住房贷款的时候,中国的住房贷款在总贷款中占比非常低。在银行看来,个人住房贷款是比较安全的信贷。个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的阶段,个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低,仍是安全产品,房地产市场时冷时热,所以要进行逆周期调节。中国一线城市房价大涨,似乎已成为全球经济领域中的热点。按易居的说法,如此大的涨幅,将赶上或超过2013年、2010年、2009年、2007年、2005年的房价涨幅。而在上述的房价高烧年份,多数情况下都会出台收缩性政策,抑制房价过快上涨。

 

其一,一线城市房价暴涨,不利民生。深圳房价暴涨一倍,普通民众购房越来越难。其二,投资投机需求趋旺,不利实业。其三,房价上涨过快,滋生金融风险。房价暴涨到一定程度,一旦开始下跌,则必定对金融体系造成负面影响。看国际,2007年美国次贷危机,非常典型。看国内,2008年深圳房价大跌之后,曾经出现短暂的、个别的断供现象,假如当时没有四万亿刺激,则深圳断供数量必定不是个小数目。目前三个一线城市出现了政策异动。其一,近日有传言:从3月1日开始,深圳很有可能执行新政,非深户购房者要求缴纳的社保从一年改为三年。具体时间点难说,但深圳收紧限购,概率很大。深圳房价逆天暴涨,政府没有理由不“泼点冷水”。

 

春节前深圳市长表示:为把房价稳定在合理区间,市政府一方面加大人才安居工程和保障房建设,一方面研究调控政策,稳定房价。而在诸多政策中,当前深圳的限购最为宽松,收紧一些,合情合理。其二,近日,《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》指出,上海将要优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。显而易见,这是实打实的新政,虽然不属于直接抑制需求的政策,但通过扩大中小套型比例,能更好的满足刚需和自住需求。其实,春节之前,上海市委书记就曾明确表示:上海要控制房价,发展中小户型。如果这一调整住宅供应结构的措施见效慢,则接下去还将有其他新政出台。

 

其三,广州委婉减税。2月24日,有新闻报导:在广州部分城区,只要无房,就算首套房标准征收契税。而2月19日,三部委《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明明规定:北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。这也就意味着,广州委婉的拒绝了国家政策。2015年,广州楼市偏弱,房价基本没怎么涨,相比兄弟城市深圳弱爆了,放松政策,可以理解。前段时间,就有消息称广州将放松限购。限购没动静,税收却有动作了。通过上述分析可知:深圳房价涨幅最大,因此必定出台收缩性政策;上海房价涨幅较大,已经有政策出台;广州房价涨幅较小,当局并无收紧政策之压力,反而有放松政策之冲动,但仍难免引起舆论争议。在房地产调控方面,中央允许因地制宜、分类指导、一城一策。随着未来几个月全国楼市继续复苏,一线城市房价仍将逞强。

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