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过于依赖房地产的经济一定会出问题

  5月的宏观数据公布之后,大家的分析以悲观居多。因为投资、消费的增速都下行,尽管出口数据还不错,但预期中美贸易战难以避免,因此也不乐观。既然三驾马车都在走弱,未来经济下行压力就大了。

  不过,房地产的数据似乎还不错,投资维持两位数增长,房产销售也有所回升,于是有些人得出的结论是中国经济还得靠房地产来实现稳增长。对此,笔者想谈一点不同的看法。

  说实话,前五月的经济数据比我预期的要好。

  首先是企业盈利增速超预期,1~4月,全国规模以上工业企业实现利润总额2.1万亿元,同比增长15%;当然,国企的盈利增速更快,主要是因为油价带动上游利润改善。绝大部分行业利润增速同步提升,受近期油价带动,石油开采、石油加工增速大幅提升。

  不少人对5月社会消费品零售总额的增速回落至8.5%、实际增速回落至6.8%有点大惊失措,但这应该是在意料之中的。因为2016~2017连续两年基尼系数上升,2017年代表低收入群体的农民工收入名义增长率只有6.4%;且居民房贷余额仍在继续增加,影响中产阶层消费品的购买力。

  至于固定资产投资增速回落至6.1%,主要是由于基建投资增速回落较快,尤其是5月的回落幅度更大。但1~5月份,民间投资增速则回升至8.1%,说明中国经济的回旋余地确实很大,国有投资增速回落了,民间投资就起来了。从投资的角度看,如果说2016~2017年都属于国进民退的话,那么,今年前5个月又是国退民进了,这超乎我的预期。

  过于倚重房地产的经济肯定会出问题

  如今的银行越来越重视零售业务,零售业务对银行收入的贡献也越来越大,原因何在呢?因为历史数据表明,居民的信誉要远好于企业,个贷的坏账率非常低。但是,10年之前美国发生了次贷危机,也就是个贷出现了违约,导致个贷违约的原因是房价持续下跌。

  因此,评价房地产对经济增长的作用,一定要辩证去看,70年代后日本经济的繁荣和2000年以后美国经济的繁荣,房地产都起到了推波助澜的作用,但水能载舟亦能覆舟,日本和美国金融危机的爆发,都是房地产的过度繁荣所触发的。

  如果说,过去10多年银行涉及房地产的资产都成为好资产,那么,未来10年就一定不会是过去10年的延续了。这个世界上,没有不破的泡沫,有人设想这样一个理想过程:今后若房价维持稳定,但货币仍在增加,居民的收入仍在增长,那么,目前过高的房价,将以时间换空间,若干年后自然是合理了。

  但我认为,只要市场存在下去,就必然会有波动。作为投资者,都有预期回报率,如果未来房价走L型,谁还愿意贷款加杠杆购房呢?如果是房产持有者,在开征房产税的情况下,其中有多少人愿意长期持有不涨并需要纳税的资产呢?

  当然,要预测房地产“繁荣的顶点”确实很难,房价租金比、房价收入比、房价总市值/GDP等,都显示房地产存在明显泡沫;但从居民房贷余额/房价总市值、居民房贷年还本付息总额/居民可支配收入总额看,似乎又不高。

  如果用空置率多少作为房地产泡沫会否破灭的指标,但如果房地产作为投资品,就像股票一样,那么,再高的空置率都不是问题。我认为,房地产最大的问题就是“上涨”,涨得越多,离繁荣的顶点就越近。当前,由于限价、限贷、限购等政策,人为压低了房价涨幅,即2017~2018年的房价实际涨幅可能比公布名义涨幅更高。

  如一、二线城市都在调控新楼盘的发售时间、价格和规模,从而导致大家像认购新股一样抢购房子。有人把房地产开发企业库存的下降,看成是房价将继续上涨的理由。但房地产去库存不同于消费品去库存,前者只是转移库存,即开发商去去库存,投资者加杠杆补库存,最后是房屋空置率上升。
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