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赢利不易

  作为大型房地产开发商的旭辉集团在2016年杀入市场,推出长租公寓品牌领寓。旭辉集团CEO林峰告诉中国证券报记者,长租公寓的异军突起可以解决目前租房市场的很多“痛点”,“以前供给端都是个人房东,存在装修不达标,服务跟不上,社区空间小,租期不稳定等问题,长租公寓则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”

  不过,长租公寓有自己的“痛点”,那就是租金高。中国证券报记者发现,长租公寓的租金一般比周边同类型的租赁住宅高20%左右,一位来长租公寓看房的女士相中了一套两居室,她告诉中国证券报记者,对公寓各方面都很满意,唯一让她犹豫的是,每月5000元的租金太贵了。

  即便如此,长租公寓如果选址恰当、找准目标人群,仍能保证不错的出租率。晓岚告诉中国证券报记者,“泊寓天坛店针对的人群是在周边上班的律师和医生,他们收入水平较高,对通勤的要求也很高,我们还没正式开业,预租率就达到七成。我之前负责的泊寓旧宫店,出租率几乎达到100%,可以说是一房难求。”

  租金高、出租率高的长租公寓,大部分却陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。

  “长租公寓盈利难的主要原因是成本太高。”徐诗亮给中国证券报记者算了一笔账,“从占租金收入的比重来看,拿房成本是最大头的,一般占到55%-65%;装修是一次性投入,按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本也很高,占比在20%-25%。此外,还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

  特别是拿房成本,华菁证券指出,入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%,则息税前利润率为0。但现实是,随着竞争的加剧,拿房成本被不断推高,不少长租公寓的拿房成本已经占到租金收入的七成以上。徐诗亮表示,为抢夺房源,不仅同行打得头破血流,还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。

  “这里原来是一家经济型酒店,近两年才改造成长租公寓。”在介绍一家位于北京(楼盘)石榴庄附近的长租公寓时,整租物业中介李文说,“这两年经济型酒店饱和之后,拿房的热情和能力都不行了。此消彼长的是,长租公寓经营者拿房意愿强、动作猛,不少房源都被他们抢走。”

  在长租公寓市场,根据房源不同可以分为两种模式:一是重资产模式,房企拿自有物业,或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场;二是轻资产模式,也就是通过租赁物业投入市场的“二房东”模式。相对而言,重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但林峰认为,为满足扩张速度的需要,未来一定是轻重两条腿走路。

  无论是哪种模式,徐诗亮指出,长租公寓的成本模型是一样的,所以拿房成本的不断上涨对于每一个长租公寓品牌而言,感受是一样的。

  与此同时,供给端的成本上涨很难在短时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本,长租公寓的租金收入实际是偏低的,但对于租户而言,这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关,所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家(博客,微博)高级研究员孔丹对中国证券报记者表示。

  眼下有不少金融机构推出了针对个人住房租赁的贷款产品,试图解决长租公寓租金支付能力不足的“痛点”,但中原地产首席分析师张大伟表示,租赁贷款并不能真正提升长租公寓需求端的支付能力,“居住是基本的生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。”

  成本在上涨,租金却难涨,被两头夹击的长租公寓品牌只能看着利润被一点一点蚕食。

  但是,对于实力雄厚的长租公寓龙头,特别是财大气粗的“地产派”而言,当务之急并不是盈利,而是要先把规模做起来。万科A董事局主席郁亮表示,从回报率来说,泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石称,龙湖集团更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。

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