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读不懂这两件事 你就读不懂中国楼市

  诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言:

  在21世纪,影响人类社会发展进程有两大因素,一个是美国的高科技,另外一个是中国的城市化。

  如今,这一预言已成事实。

  中国轰轰烈烈的城市化大潮让房地产这个行业实现质的飞跃,也成就了整个房地产行业的“黄金时代”:开发商只要持续不断地建房子,就能赚钱。

  今天,站在历史的渡口看房地产,这个行业正在面临前所未有的变革。

  要读懂中国房地产,你必须时刻留意一些房企龙头的变化,典型者如保利、万科。

  1

  不管你承不承认,这个世界正在被房子划分。

  在保利2017年房地产行业白皮书中,保利将住房梯级消费体系分为这五个层次:

  租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

5个层级由低到高,代表购房者不同阶段的不同需求,组成住房梯级消费体系的金字塔。
  5个层级由低到高,代表购房者不同阶段的不同需求,组成住房梯级消费体系的金字塔。

  怎么理解这5级的住房梯级消费体系?举个简单的例子:

  假如,你现在22岁,刚大学毕业,工作地点是深圳(楼盘),月薪是5000,那你只能租房住。

  所以,你处在梯级住房体系的最底层。

  3年后,你的月薪涨到3万,手上存了50万,再加上父母给的100万,你用这150万在深圳偏远的地方买了一套60平米的小房子。

  这个时候,你就是个刚需。

  5年后,等你赚到了人生的第一个千万,那再买一套大一点的房子,就是首改了,以此类推。

  到了再改和高端改善这个层级,就属于富人们的事了,不管是国家还是我等小民就不要替他们操心了。

  怎么说呢?

  这就像一个硬币的两面,在中国传统“户籍与房子挂钩,身份与户籍挂钩”的政策下,房价的攀升导致买房门槛不断提高。

  表面上,让部分人财富陡增的同时,对另一部分人而言,“居者有其屋”就成了一个无法逾越的坎。

  这是目前国内楼市的真实现状。

  链家研究院的报告说,未来十年我国租房市场将达3亿人,租赁市场增量或有3万亿元的规模。

  多么庞大的一个数字!

  因此,在未来,不是所有人都能买得起来房子了。买得起的就自己掏钱,住好点,买不起的,政府保障一些加自己支付一些,租房子住,也能不错。

  尽管很多人不太接受这个现实,但事实就是如此。

  反映在顶层设计上,就是要建立长远的梯级住房体系。

  所谓的梯级住房体系,上面保利那张图已经很清楚了,就不啰嗦了。

  如果还不懂的,可以在后台留言,找我要保利的白皮书,仔细看看,你应该就都懂了。

  2

  既然,住房体系的大格局已定,那剩下的就是操作层面的事情了。

  在现有的住房体系上,重点中的重点是保租赁。

  如果细看头部房企的产业图谱,你会发现租赁市场已经成为房企布局的兵家必争之地。

  从去年开始,万达拿了9宗自持地块涉足长租市场;龙湖将长租公寓定位于主航道业务。

  保利也在布局。

  3月13日,保利地产(600048,股吧)成功发行了我国资本市场首单储架发行的REITs产品,也是首单完成发行的房企租赁住房REITs产品——“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”。

  这被认为是“我国REITs发展史上的里程碑式产品”。

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