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资金趋紧 泰禾融信等房企掀起融资高潮

  腾讯财经 《一线》作者 孙春芳

  3月伊始,憋了许久的开发商集体掀起一轮融资的狂欢。

  3月7日,泰禾集团(000732,股吧)宣布公司境外全资子公司发行总额2.3亿的美元债券,票面年息7.875%。;

  同日,金地集团(600383,股吧)完成2018年度第一期超短期融资券30亿元人民币的发行,华侨城则拟申请公开发行10亿元的公司债券。

  3月6日,华夏幸福(600340,股吧)已宣布公司或公司境外全资子公司拟在中国境外发行不超过20亿美元(含20亿美元)(等值)债券。

  同日,华夏幸福签署三笔增资协议:平安大华拟以资产管理计划委托财产向华夏幸福孙公司眉山(楼盘)鼎兴增资不超过人民币10亿元。汇添富资本拟向华夏幸福两家孙公司(永清孔雀城和位于河北大厂的盛基恒宇)各增资人民币4亿元。

  同日,信达地产(600657,股吧)宣布拟注册发行不超过(含)70亿元的债务融资工具。

  而在今年2月中旬,融信中国宣布将合并发行总计4.25亿美元的优先票据,利息为8.25%。

  比上述房企融资胃口更大的,则是首创置业。3月5日,首创置业宣布了两笔发债计划,包括总额不超过人民币30亿元的企业债券以及总额不超过100亿元的中期票据。加上此前的50亿元的境内公司债及已经上市的5亿美元票据,2018年以来首创公开的融资计划已经超过200亿元。

  2、3月份融资的房企多如过江之鲫。一位信托公司的高级经理向腾讯《一线》表示,一是年初流动性比较充裕,各大金融机构都有比较充足的资金,房企选择在此期间融资,可以拿到相对较低的利率和放行条件;二是监管机构对房地产行业的融资政策依然没有放松,开发商尤其是中小开发商的资金链依然进展,急需通过融资输血。

  融资利率急剧上升

  从融资房企的名单来看,万科、恒大、碧桂园等一线房企并没有急迫地进行票据、信托融资。进行融资的大多数是二线房企,如华夏幸福、融信中国等。

  上述信托经理称,这与房企的品牌知名度、销售回款额等有关。大的房企销售好,信誉好,一是可以通过巨额的销售回款来补充资金;二是凭借信誉在银行融得利率较低的开发贷。

  克尔瑞数据显示,碧桂园今年1-2月份销售额1187亿元,同比增长36%;恒大同(楼盘)期销售额1125亿元,同比增长64%,万科同期销售额1036亿元,同比增长20%。

  该信托经理称,目前他们看的融资项目,总体而言,只有万科、恒大等TOP10以内的大房企敢接,中小房企的都不太敢碰,当然,中小房企有些项目如果地段好、回报率高,也会承接。

  从融资利率来看,该信托经理称,从去年下半年以来,是一路上涨的势头,“信托这块,之前12%算高的,现在已经打不住,有些项目14%甚至更高的利率都有。”

  这一利率上涨的情况,在其他融资工具方面也是如此。

  例如融信2月份拟发行的发行的优先票据利率8.25%,而在它之前的时代地产发行四年期优先票据利率为6.25%,华南城三年期优先票据利率为7.25%。

  融资背后的激进扩张

  上述近期发布融资计划的房企,大部分扩张比较激进。

  融信中国年初发布业绩目标,要在2017年700亿的基础上冲刺2018年1200亿的销售目标。

  2016年8月,融信中国曾以110.1亿的总价14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海(楼盘)静安区中兴社区的一幅宅地,引来业界一片惊叹。 融信中国方面称,融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

  2016年7月,融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王,按照该公司的计划,此楼盘也得在2020年12月竣工。 此外,融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

  2017年中报显示,融信中国的资产总计1186亿元,负债940亿元,资产负债率高达79.25%净负债率高达284.91%。

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